人人都希望婚姻生活幸福美满，但总有些夫妻会因各种各样的原因劳燕分飞。当婚姻最终无法挽回，妥善处理财产、债务、子女抚养等问题既需要双方的互谅互让，也需要一些法律上知识。房产往往是夫妻共有财产中的大额财产，如何分割、处理，比较复杂，也是很多人关注的问题。网易房产法律顾问、广西仁聪律师事务所主任林仁聪律师根据房产的来源和类型，结合《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释，和大家谈一谈。
一、离婚诉讼时，如何认定房产产权
（一）房产属于夫妻共有财产的情形
1、在婚姻关系存续期间，由夫妻双方共同出资购买的商品房、自建房（房价 户型 二手房 租房）、房改房等，属于夫妻共同财产。
2、婚后，一方父母出资为其子女购买的房产，登记在夫妻双方名下的，视为父母对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。
3、婚后，根据遗嘱或赠与合同获得的房产，属于夫妻共同财产，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。
4、由双方父母出资共同购买的房产，产权登记在其中一方的子女的名下的，在没有约定的情况下，可以认定为双方按份共有该房产，按份共有的比例为各自父母的出资份额。
（二）属于夫或妻一方的个人房产
1、在遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的房产。
2、婚后一方父母出资为其子女购买并登记在其子女名下的房产。
3、当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
二、离婚诉讼中自建房产及商品房的分割处理方式
（一）属于夫妻共同财产的房产的分割处理
夫妻离婚时，首先可以就共同财产中的房产的归属通过双方协议决定。双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：1、双方均主张房产权并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房产权的，由评估机构按市场价格对房产作出评估，取得房产权的一方应当给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房产权的，根据当事人的申请拍卖房产，就所得价款进行分割。
（二）一方婚前按揭购买，婚后共同还贷的房产的处理
夫妻一方婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记于首付款支付方名下的，离婚时该房产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该房产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿，而未还完的贷款的部分，由获得房产产权的一方继续还贷。
严格来说，房产的包括两部分，一部分是指由于房地产市场的发展而自然的部分，该部分根据婚后还贷数额与总房款的比例折算。另一部分是指婚后，夫妻双方出资对房产进行修缮、装修或者扩建等行为对房产造成的人为的，取得房产的一方要给对方补偿。
（三）属于夫或妻一方个人财产的房产的处理
属于夫或妻一方的个人财产，另一方在离婚时不能主张房产的权。但如果另一方离婚后生活困难，没有住处的，有房产的一方应当为对方提供必要的帮助，包括让其暂时居住在自己的房产内、赠与部分房屋产权或给予经济资助等，具体由双方协商，协商不下由法院判决。
（四）家庭共有的房产的处理
实践中也有许多这样的实例，夫妻结婚后，与一方的家庭成员一起生活。这时，夫妻的共同财产与其他家人的共同财产都未分开，房产也是大家共有的。在这种情况下，最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条规定，离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
（五）对于房产部分的处理原则
房产的包括两部分，一部分是指由于房地产市场的发展而自然的部分，另一部分是指婚后，夫妻双方出资对房产进行修缮、装修或者扩建等行为对房产造成的人为的。婚前，一方的房产的部分属于个人财产。婚后，夫妻双方将一方已经的房产进行修缮、装修或扩建但属于并未变更产权登记的，房产仍归原有产权一方，则修缮、装修或扩建的部分为部分，属于夫妻共同财产。在离婚财产分割时，部分中属于另一方应得的份额，由房产权人以合理折价款补偿给另一方。
三、其他类型房产的处理方式
（一）拆迁房产
离婚前房产拆迁的，所取得的补偿应当在离婚时作为共同财产进行分割。若其中一方回迁取得了房产的，则其应当支付公平、合理的住房经济补助款给另一方。
（二）夫妻共有的“部分权房产”
“部分权房产”（也称“有限产权房”），主要是指职工根据福利政策以标准价格购买的不享有房产完全的权，仅享有使用权、占有权和有限处分权等部分权的福利房、房改房、市场运作商品房等。
总的来说，对于离婚诉讼中涉及房改房、单位的福利建房、集资建房等“部分权房产”的分割的处理方式，夫妻双方应当先进行协商。协商不下的，依照《婚姻法司法解释二》的精神，法院不宜判决权属，应当根据实际情况判决由当事人使用，权属决定后有争议另行起诉。
实践中，夫妻离婚时，由于种种原因，尚未取得房产的产权，对房产产权的归属争执不下的其他商品房、自建（房价 户型 二手房 租房）房等，也适用如上处理方式。
（三）、房改房的财产权属认定
对于房改房，应结合参加房改的是一方或双方、参加房改的时间及价款的支付时间等因素综合考虑判断其系共同财产还是个人财产、共同财产在房改房中所占比例等。
夫妻一方婚前参加房改并支付价款的，属该方的个人财产，婚后以共有财产装修的，的部分为夫妻共同财产。
若夫妻中只有一方参加房改，用夫妻共同财产付购房款的，支付的款项和的部分是共同财产。
若夫妻双方均参加了房改，并以共有财产支付价款的，为夫妻共同财产。
已经获得房改房完全产权的，按照上述原则认定后，结合本文第二点第（一）款处理。未获得完全产权而双方不能协商处理的，法院不判决权属。
婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房产，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房产进行分割的，人民法院不予支持。在这里，房产的产权不属于夫妻共有，若夫妻对于该房产的分割产生纠纷的，可以就购买房改房时双方的出资，作为债权处理。
此外，在离婚诉讼中，法院处理分割房产时，还应当遵循男女平等、照顾子女和女方利益、有利生活、方便生活、照顾无过错一方等原则，妥善处理。
人人都希望婚姻生活幸福美满，但总有些夫妻会因各种各样的原因劳燕分飞。当婚姻最终无法挽回，妥善处理财产、债务、子女抚养等问题既需要双方的互谅互让，也需要一些法律上知识。房产往往是夫妻共有财产中的大额财产，如何分割、处理，比较复杂，也是很多人关注的问题。网易房产法律顾问、广西仁聪律师事务所主任林仁聪律师根据房产的来源和类型，结合《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释，和大家谈一谈。
一、离婚诉讼时，如何认定房产产权
（一）房产属于夫妻共有财产的情形
1、在婚姻关系存续期间，由夫妻双方共同出资购买的商品房、自建房（房价 户型 二手房 租房）、房改房等，属于夫妻共同财产。
2、婚后，一方父母出资为其子女购买的房产，登记在夫妻双方名下的，视为父母对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。
3、婚后，根据遗嘱或赠与合同获得的房产，属于夫妻共同财产，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。
4、由双方父母出资共同购买的房产，产权登记在其中一方的子女的名下的，在没有约定的情况下，可以认定为双方按份共有该房产，按份共有的比例为各自父母的出资份额。
（二）属于夫或妻一方的个人房产
1、在遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的房产。
2、婚后一方父母出资为其子女购买并登记在其子女名下的房产。
3、当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
二、离婚诉讼中自建房产及商品房的分割处理方式
（一）属于夫妻共同财产的房产的分割处理
夫妻离婚时，首先可以就共同财产中的房产的归属通过双方协议决定。双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：1、双方均主张房产权并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房产权的，由评估机构按市场价格对房产作出评估，取得房产权的一方应当给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房产权的，根据当事人的申请拍卖房产，就所得价款进行分割。
（二）一方婚前按揭购买，婚后共同还贷的房产的处理
夫妻一方婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记于首付款支付方名下的，离婚时该房产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该房产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿，而未还完的贷款的部分，由获得房产产权的一方继续还贷。
严格来说，房产的包括两部分，一部分是指由于房地产市场的发展而自然的部分，该部分根据婚后还贷数额与总房款的比例折算。另一部分是指婚后，夫妻双方出资对房产进行修缮、装修或者扩建等行为对房产造成的人为的，取得房产的一方要给对方补偿。
（三）属于夫或妻一方个人财产的房产的处理
属于夫或妻一方的个人财产，另一方在离婚时不能主张房产的权。但如果另一方离婚后生活困难，没有住处的，有房产的一方应当为对方提供必要的帮助，包括让其暂时居住在自己的房产内、赠与部分房屋产权或给予经济资助等，具体由双方协商，协商不下由法院判决。
（四）家庭共有的房产的处理
实践中也有许多这样的实例，夫妻结婚后，与一方的家庭成员一起生活。这时，夫妻的共同财产与其他家人的共同财产都未分开，房产也是大家共有的。在这种情况下，最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条规定，离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
（五）对于房产部分的处理原则
房产的包括两部分，一部分是指由于房地产市场的发展而自然的部分，另一部分是指婚后，夫妻双方出资对房产进行修缮、装修或者扩建等行为对房产造成的人为的。婚前，一方的房产的部分属于个人财产。婚后，夫妻双方将一方已经的房产进行修缮、装修或扩建但属于并未变更产权登记的，房产仍归原有产权一方，则修缮、装修或扩建的部分为部分，属于夫妻共同财产。在离婚财产分割时，部分中属于另一方应得的份额，由房产权人以合理折价款补偿给另一方。
三、其他类型房产的处理方式
（一）拆迁房产
离婚前房产拆迁的，所取得的补偿应当在离婚时作为共同财产进行分割。若其中一方回迁取得了房产的，则其应当支付公平、合理的住房经济补助款给另一方。
（二）夫妻共有的“部分权房产”
“部分权房产”（也称“有限产权房”），主要是指职工根据福利政策以标准价格购买的不享有房产完全的权，仅享有使用权、占有权和有限处分权等部分权的福利房、房改房、市场运作商品房等。
总的来说，对于离婚诉讼中涉及房改房、单位的福利建房、集资建房等“部分权房产”的分割的处理方式，夫妻双方应当先进行协商。协商不下的，依照《婚姻法司法解释二》的精神，法院不宜判决权属，应当根据实际情况判决由当事人使用，权属决定后有争议另行起诉。
实践中，夫妻离婚时，由于种种原因，尚未取得房产的产权，对房产产权的归属争执不下的其他商品房、自建（房价 户型 二手房 租房）房等，也适用如上处理方式。
（三）、房改房的财产权属认定
对于房改房，应结合参加房改的是一方或双方、参加房改的时间及价款的支付时间等因素综合考虑判断其系共同财产还是个人财产、共同财产在房改房中所占比例等。
夫妻一方婚前参加房改并支付价款的，属该方的个人财产，婚后以共有财产装修的，的部分为夫妻共同财产。
若夫妻中只有一方参加房改，用夫妻共同财产付购房款的，支付的款项和的部分是共同财产。
若夫妻双方均参加了房改，并以共有财产支付价款的，为夫妻共同财产。
已经获得房改房完全产权的，按照上述原则认定后，结合本文第二点第（一）款处理。未获得完全产权而双方不能协商处理的，法院不判决权属。
婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房产，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房产进行分割的，人民法院不予支持。在这里，房产的产权不属于夫妻共有，若夫妻对于该房产的分割产生纠纷的，可以就购买房改房时双方的出资，作为债权处理。
此外，在离婚诉讼中，法院处理分割房产时，还应当遵循男女平等、照顾子女和女方利益、有利生活、方便生活、照顾无过错一方等原则，妥善处理。