现在随着人们生活质量的提高，越来越多的人选择买第二套住宅，大家买套住宅的时候注重的是价格、交通方便、配套全，但是买第二套住房就不一样了，买二套房的时候大家往往开始追求更高、更挑剔，那么买第二套住房的时候应该如何选择呢？
对于购买改善型住宅，购房者关注的要素有哪些？什么样的改善型产品更受市场欢迎呢？
1、购买改善型住房更注重舒适性
相比中小户型，改善型住房的购买人群更突显自住需求。他们之所以要改善住房，主要有两方面的原因，一是，由于家庭成员的增加，急需扩大居住环境，以小换大，寻求改善；另一个则是，对原有的居住环境不满意，包括对所在区域、楼盘环境及配套等，以寻求更舒适的环境。在选择户型时，除了户户南北通透，保证采光、通风等舒适度化以外，尤其注重景观资源。
2、比拼资源的稀缺性和性
改善型需求分首次改善、二次改善以及置业等，不同需求人群所看重的因素也不同。首次改善型人群看重、医疗、商业等生活配套，二次改善型客群及置业人群在购买时更关注项目所占据的资源是否独特和稀缺。
3、资源全面的楼盘更具竞争力
刺激购房者想改善住房的因素有很多，比如想要生活更便利、想拥有自然景观资源或者考虑小孩的因素等，需求不同，对项目的关注点也不同。改善型需要改变的不只是房子的大小，而是房子背后的整个生活体系。
那么购买改善型住宅应该如何选择呢？
1、理性排序需求 果断选择房源
建议购房者首先要对自己的需求进行理性地排序，分清主次需求，做到心中有数。其次，在选择上要懂得取舍。现在楼市数据化透明化程度很高，购买前充分了解楼盘信息、区域的规划套以及对比开发商的资质等。大矛盾大前提解决了就当机立断，买房没必要太纠结。房子很重要，但毕竟也只是生活的一部分。
2、结合个人规划 选定房源早出手
建议不同需求的改善型购房者，要结合自身3-5年甚至更长时间的生命规划，明确自己改善住房的需求是什么，是为孩子的？老人养老？还是享受生活？从而相对应地选择区域，选择产品。
3、不一定要选择
提起改善型住宅，人们往往首先想起主城区。其实，选择改善型住宅，不仅仅讲究地段，还要考量一个楼盘的性价比，还有环境、交通等等。住在，实际生活中常常遭遇交通拥堵，事实上并不便利。购买改善型住宅，不一定非得选择市区，也是一个改善的方向。
购买改善型住宅应该注意的问题
一、优惠条件要清楚 自己到底是否满足申请优惠房贷的条件，这需要取得相应的证明材料。据了解，对于改善型需求来说，是否满足申请优惠房贷条件，主要的条件就是现有家庭人均居住面积是否小于全市人均居住面积。上海市近公布的全市人均居住面积为33.4平方米，那么对准备改善居住条件的购房者来说，应该低于该水平才行。 决定现有人均居住面积跟住房面积和家庭人数有关，其中家庭人数弹性较大。据了解，之前家庭人数的确定由所在街道居委会开具证明即可，而目前则由市交易出具的《借款人及家庭人员情况表》具体内容为依据。其中需要注意的是，对于新增加的人数设定了时间限制，如父母同住者，迁入时间必须超过一年，否则不纳入家庭人数计算范围。举例说明，如刘先生家中原本有三口人，半年前母亲前来同住，如现在购房，在计算家庭现有人均居住面积时，因为母亲户口迁入时间不满一年，所以只能按照三口人计算。
二、减税、退税有窍门 如何退税、如何享受税费减免政策，这都有窍门。目前出售一套普通住房并在一年内再次买房的可退税；购买90平方米以下普通住房可享受1%的优惠契税税率。但有业内人士提醒说，如何才能确保退税以及税费的减免，则要注意操作方式。 对于出售不满5年的一套普通住房如何退税，这正是不少改善型购房者会碰到的具体问题。渠福琴表示，出售自己一套住房之后，只要在一年之内再次购房，就可以办理退税手续。不过她提醒说，如要做到顺利退税，在纳税时必须要注意的是，应以纳税保证金形式缴纳。当然，还有需要注意的是，在购房之后还需及时前往税务部门办理退税手续，因为超过1年的规定期限之后，会被自动纳入国库。 而购房时要享受到税费的减免优惠，也应该注意方法。由于政策规定只对首次购买90平方米以下普通住房实行1%的优惠契税税率，因此即使是改善型购房，如果没有取得首次购房的证明，也会被要求按1.5%的税率进行纳税。对此，渠福琴提醒改善型购房者，可前往各区县所在的交易办理首次购房证明。 三、首付款项要备足 由于目前各商业银行对房贷申请条件已收紧，在申请房贷过程中会存在一些变数，因此业内人士提醒说，必须备足首付款，以防意外情况发生。 刘庆霞告诉记者，目前上海部分商业银行在审批房贷资质时格外谨慎，只有少部分人如公务员、名企员工等能够达到客户标准，其余一律从紧，这使得购房者申请房贷难度较大。有业内人士告诉记者，不少商业银行往往会要求提高首付比例，鉴于这种情况，业内人士建议首付款应该多准备一些，以防银行"突然袭击"。 此外，鉴于申请7折优惠利率的难度加大，业内人士建议购房者应该重新调整自己的购房预算，做好不能享受利率的心理准备。据介绍，目前能够申请到的房贷利率水平主要集中在基准利率7～8.5折之间。 四、换房程序要理清 此前，购买普通住房一般都能享受到税费减免以及7折房贷等方面的优惠，但现在已经不同，这要求购房者要理清换房程序。 记者了解到，即使再次购买普通住房，只要套住房的房贷尚未还清，都会被当成"二套房贷"对待，即利率上浮1.1倍。因此刘庆霞表示，如果购房者手中资金并不是很宽裕，那么还是先卖再买为好，以免增加购房成本。
有的时候会发现越是买房越多的人买房时选择越是挑剔，因为他们已经有过一次买房经验了再买房时关注点就会越多，购买第二套住房是为了追求品质的，所以大家在买第二套住宅时一定要小心。
1、购买改善型住房更注重舒适性
相比中小户型，改善型住房的购买人群更突显自住需求。他们之所以要改善住房，主要有两方面的原因，一是，由于家庭成员的增加，急需扩大居住环境，以小换大，寻求改善；另一个则是，对原有的居住环境不满意，包括对所在区域、楼盘环境及配套等，以寻求更舒适的环境。在选择户型时，除了户户南北通透，保证采光、通风等舒适度化以外，尤其注重景观资源。
2、比拼资源的稀缺性和性
改善型需求分首次改善、二次改善以及置业等，不同需求人群所看重的因素也不同。首次改善型人群看重、医疗、商业等生活配套，二次改善型客群及置业人群在购买时更关注项目所占据的资源是否独特和稀缺。
3、资源全面的楼盘更具竞争力
刺激购房者想改善住房的因素有很多，比如想要生活更便利、想拥有自然景观资源或者考虑小孩的因素等，需求不同，对项目的关注点也不同。改善型需要改变的不只是房子的大小，而是房子背后的整个生活体系。
那么购买改善型住宅应该如何选择呢？
1、理性排序需求 果断选择房源
建议购房者首先要对自己的需求进行理性地排序，分清主次需求，做到心中有数。其次，在选择上要懂得取舍。现在楼市数据化透明化程度很高，购买前充分了解楼盘信息、区域的规划套以及对比开发商的资质等。大矛盾大前提解决了就当机立断，买房没必要太纠结。房子很重要，但毕竟也只是生活的一部分。
2、结合个人规划 选定房源早出手
建议不同需求的改善型购房者，要结合自身3-5年甚至更长时间的生命规划，明确自己改善住房的需求是什么，是为孩子的？老人养老？还是享受生活？从而相对应地选择区域，选择产品。
3、不一定要选择
提起改善型住宅，人们往往首先想起主城区。其实，选择改善型住宅，不仅仅讲究地段，还要考量一个楼盘的性价比，还有环境、交通等等。住在，实际生活中常常遭遇交通拥堵，事实上并不便利。购买改善型住宅，不一定非得选择市区，也是一个改善的方向。
一、优惠条件要清楚
自己到底是否满足申请优惠房贷的条件，这需要取得相应的证明材料。据了解，对于改善型需求来说，是否满足申请优惠房贷条件，主要的条件就是现有家庭人均居住面积是否小于全市人均居住面积。上海市近公布的全市人均居住面积为33.4平方米，那么对准备改善居住条件的购房者来说，应该低于该水平才行。
决定现有人均居住面积跟住房面积和家庭人数有关，其中家庭人数弹性较大。据了解，之前家庭人数的确定由所在街道居委会开具证明即可，而目前则由市交易出具的《借款人及家庭人员情况表》具体内容为依据。其中需要注意的是，对于新增加的人数设定了时间限制，如父母同住者，迁入时间必须超过一年，否则不纳入家庭人数计算范围。举例说明，如刘先生家中原本有三口人，半年前母亲前来同住，如现在购房，在计算家庭现有人均居住面积时，因为母亲户口迁入时间不满一年，所以只能按照三口人计算。
二、减税、退税有窍门
如何退税、如何享受税费减免政策，这都有窍门。目前出售一套普通住房并在一年内再次买房的可退税；购买90平方米以下普通住房可享受1%的优惠契税税率。但有业内人士提醒说，如何才能确保退税以及税费的减免，则要注意操作方式。
对于出售不满5年的一套普通住房如何退税，这正是不少改善型购房者会碰到的具体问题。渠福琴表示，出售自己一套住房之后，只要在一年之内再次购房，就可以办理退税手续。不过她提醒说，如要做到顺利退税，在纳税时必须要注意的是，应以纳税保证金形式缴纳。当然，还有需要注意的是，在购房之后还需及时前往税务部门办理退税手续，因为超过1年的规定期限之后，会被自动纳入国库。
而购房时要享受到税费的减免优惠，也应该注意方法。由于政策规定只对首次购买90平方米以下普通住房实行1%的优惠契税税率，因此即使是改善型购房，如果没有取得首次购房的证明，也会被要求按1.5%的税率进行纳税。对此，渠福琴提醒改善型购房者，可前往各区县所在的交易办理首次购房证明。
三、首付款项要备足
由于目前各商业银行对房贷申请条件已收紧，在申请房贷过程中会存在一些变数，因此业内人士提醒说，必须备足首付款，以防意外情况发生。
刘庆霞告诉记者，目前上海部分商业银行在审批房贷资质时格外谨慎，只有少部分人如公务员、名企员工等能够达到客户标准，其余一律从紧，这使得购房者申请房贷难度较大。有业内人士告诉记者，不少商业银行往往会要求提高首付比例，鉴于这种情况，业内人士建议首付款应该多准备一些，以防银行"突然袭击"。
此外，鉴于申请7折优惠利率的难度加大，业内人士建议购房者应该重新调整自己的购房预算，做好不能享受利率的心理准备。据介绍，目前能够申请到的房贷利率水平主要集中在基准利率7～8.5折之间。
四、换房程序要理清
此前，购买普通住房一般都能享受到税费减免以及7折房贷等方面的优惠，但现在已经不同，这要求购房者要理清换房程序。
记者了解到，即使再次购买普通住房，只要套住房的房贷尚未还清，都会被当成"二套房贷"对待，即利率上浮1.1倍。因此刘庆霞表示，如果购房者手中资金并不是很宽裕，那么还是先卖再买为好，以免增加购房成本。